11. September 2026 · domoforce
BGH kippt die Vermietungsprovision für Verwalter: was das Urteil für Hausverwaltungen bedeutet
Wer eine Wohnung verwaltet und sie neu vermietet, bekommt dafür keine Provision. Nicht vom Mieter, und auch nicht vom Eigentümer. Der Bundesgerichtshof hat der Vermietungsprovision für Verwalter im Mai 2026 die Grundlage entzogen, und zwar breiter, als es viele in der Branche zunächst gelesen haben. Für Mietverwaltungen ist das keine Randnotiz, sondern ein Eingriff in eine über Jahre eingespielte Einnahmequelle.
Was der BGH entschieden hat
Der Leitsatz ist kurz und lässt wenig Spielraum: „Einem Wohnungsvermittler steht weder gegen den Mieter noch gegen den Vermieter eine Provision zu, wenn ein Mietvertrag über eine Wohnung abgeschlossen wird, deren Verwalter er ist” (BGH, Urteil vom 21.05.2026, Az. I ZR 224/25).
Rechtlicher Anknüpfungspunkt ist § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 Wohnungsvermittlungsgesetz. Die Norm schließt eine Vergütung des Wohnungsvermittlers aus, wenn er zugleich Verwalter der vermittelten Wohnung ist. Der Senat hat die Vorschrift nicht eng auf den Mieter bezogen, sondern umfassend verstanden: Auch die vom Eigentümer gezahlte Provision fällt darunter, denn sie könnte am Ende auf den Mieter umgelegt werden. Vorinstanzen waren das Landgericht Krefeld und das Oberlandesgericht Düsseldorf.
Der Gedanke dahinter ist der klassische Interessenkonflikt: Wer dauerhaft die Funktion des Verwalters übernommen hat, steht im Streitfall regelmäßig auf der Seite des Eigentümers. Eine echte Vermittlung zwischen zwei Parteien findet dann nicht mehr statt.
Zwei Folgen, die in der Praxis wehtun
Provisionsklauseln im Verwaltervertrag sind unwirksam. Eine Abrede, die für die Vermittlung eine Provision vorsieht, trägt nicht mehr, auch wenn sie seit Jahren so im Vertrag steht und beide Seiten sie nie in Frage gestellt haben.
Bereits gezahlte Provisionen können zurückgefordert werden. Der entschiedene Fall war genau das: Eine Eigentümerin verlangte gezahlte Provisionen zurück. Verwaltungen sollten deshalb nicht nur in die Zukunft schauen, sondern auch ihre Bestandsverträge und die Verjährung im Blick behalten. Der IVD empfiehlt seinen Mitgliedern, Vertrags- und Vergütungsmodelle kurzfristig zu prüfen.
Was das Urteil ausdrücklich nicht sagt: dass die Arbeit verschwindet. Besichtigungen, Bonitätsprüfung, Vertragsabschluss, Übergabe, Kaution, Wohnungsgeberbestätigung, all das fällt bei jedem Mieterwechsel weiterhin an, und es kostet Zeit.
Die naheliegende Ausweichlösung ist die riskante
Der erste Reflex in vielen Häusern lautet: Dann erhöhen wir eben die Verwaltervergütung, oder wir rechnen die Vermietungstätigkeit nach Stunden ab. Genau davor warnt die Fachkommentierung zum Urteil. Eine aufgestockte Verwaltervergütung oder eine separate Zeitvergütung für die Vermietungstätigkeit wird man regelmäßig als Umgehungsversuch ansehen müssen. Wer das Urteil über die Preisliste umschifft, hat es nicht gelöst, sondern nur verschoben.
Was eine Verwaltung im Einzelfall vereinbaren und abrechnen darf, steht im Verwaltervertrag und gehört in die Hände der rechtlichen Beratung. Ein Ratgeber kann das nicht ersetzen, und wir versuchen es hier bewusst nicht.
Was jetzt zählt: Klarheit darüber, was geleistet wurde
Unabhängig von der Vergütungsfrage verschiebt sich mit dem Urteil der Maßstab. Eine Pauschale ohne erkennbaren Inhalt ist angreifbar geworden. Eine benannte, abgegrenzte Leistung mit einem Text, der sie beschreibt, ist das Gegenteil davon.
Genau dafür gibt es das Leistungsverzeichnis Mietverwaltung des Verbands: Es benennt die Leistungen rund um den Mieterwechsel einzeln, mit Beschreibung, Abrechnungshinweis und einem Rechnungstextbaustein je Position. Die Textbausteine sind durch die GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH anwaltlich geprüft. Das Verzeichnis enthält bewusst keine Preise; Betrag und Abrechnungsart trägt die Verwaltung je Vorgang selbst ein.
In domopay lassen sich die Positionen eines Mieterwechsels als ein Vorgang zusammenfassen: ein Bezahllink für alles, der Rechnungstext steht wörtlich auf der Rechnung an den Eigentümer. Wie das aussieht, zeigt die Seite Vermietungsleistungen abrechnen samt Video aus der echten Oberfläche.
Fazit
Das Urteil nimmt der Vermietungsprovision die Grundlage, nicht der Arbeit. Drei Dinge sind für Verwaltungen jetzt naheliegend: Provisionsabreden in den Verwalterverträgen prüfen lassen, keine Ersatzkonstruktion bauen, die wirtschaftlich wieder auf eine Vermittlungsvergütung hinausläuft, und die eigenen Leistungen so benennen und belegen, dass jede Position für sich steht.
Wie viel Umsatz in klar benannten Sonderleistungen steckt, rechnet der Umsatzrechner in zwei Minuten durch. Wo im Verwaltungsalltag sonst noch Zeit liegen bleibt, zeigt der Effizienz Check.
Quellen: BGH, Urteil vom 21.05.2026, I ZR 224/25 (Volltext, bundesgerichtshof.de) · § 2 Wohnungsvermittlungsgesetz (dejure.org) · Einordnung der Entscheidung (vermieterverein.de) · IVD zur Provisionsvergütung von Hausverwaltungen. Dieser Beitrag ist eine redaktionelle Einordnung und ersetzt keine Rechtsberatung.