Mieterwechsel in der Hausverwaltung: die acht Leistungen, die dabei wirklich anfallen

Ein Mieterwechsel sieht auf dem Papier nach einem Vorgang aus und zerfällt in der Praxis in zwei Dutzend kleine. Inserat, Anfragen, Termine, Selbstauskünfte, Vertrag, Übergabe, Kaution, Klingelschild, Grundversorger, Wohnungsgeberbescheinigung. Jeder einzelne Schritt ist klein genug, um ihn nicht zu erfassen, und zusammen ergeben sie mehrere Stunden Arbeit pro Wohnung. Das Leistungsverzeichnis Mietverwaltung des Verbands zerlegt den Mieterwechsel deshalb in acht benannte Positionen. Diese Aufteilung ist der nützlichste Teil daran, auch wenn Sie nichts davon abrechnen.

Warum die Aufteilung gerade jetzt wichtig ist

Seit dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 21.05.2026 (Az. I ZR 224/25) steht dem Verwalter für die Vermittlung einer von ihm verwalteten Wohnung keine Provision zu, weder gegenüber dem Mieter noch gegenüber dem Eigentümer. Was das genau heißt, steht in unserem Beitrag BGH kippt die Vermietungsprovision für Verwalter.

Die Arbeit selbst bleibt. Damit verschiebt sich der Maßstab: Eine Pauschale ohne erkennbaren Inhalt ist angreifbar geworden, eine benannte und abgegrenzte Leistung ist es deutlich weniger. Was Sie in Ihrem Haus vereinbaren und abrechnen dürfen, steht in Ihrem Verwaltervertrag und gehört in die Hände Ihrer rechtlichen Beratung. Dieser Beitrag sagt Ihnen nicht, was Sie berechnen dürfen, sondern was überhaupt anfällt.

Die acht Positionen des Leistungsbereichs Mieterwechsel

Das Verzeichnis nennt zu jeder Position eine Beschreibung, einen Rechnungstextbaustein und einen Abrechnungshinweis. Die Textbausteine sind durch die GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH anwaltlich geprüft. Preise enthält das Verzeichnis bewusst keine.

1. Abschluss von Mietverträgen, wenn der Eigentümer die Mietersuche übernimmt. Sie unterschreiben als Bevollmächtigter, nachdem der Eigentümer über Mieter und Konditionen entschieden hat. Diese Position trennt bewusst den Vertragsabschluss von der Auswahl.
2. Suche neuer Mieter über die vom Verwalter genutzten Portale. Hier geht es um die Bewerbung des freien Objekts. Das Verzeichnis sieht dafür ausdrücklich eine Auslagenerstattung auf Nachweis vor, keinen Stundensatz.
3. Durchführung von Besichtigungsterminen. Terminvereinbarung und Besichtigung, die Position mit dem größten Zeitanteil und der geringsten Sichtbarkeit.
4. Mieterauswahl und Verhandlung des Mietvertrags. Selbstauskünfte einholen und auswerten, Auswahl unter Beachtung der Vorgaben der Datenschutzbehörden, Verhandlung, Ausfertigung, Unterzeichnung.
5. Verhandlung von Gewerbemietverträgen. Eigene Position, weil der Aufwand und die Verhandlungstiefe mit Wohnraum nicht vergleichbar sind.
6. Übergabe der Mieträume bei Mietbeginn. Übergabeprotokoll, Anzeige an die Grundversorger für Strom und Gas, aktuelles Klingelschild, Ausstellung der Wohnungsgeberbescheinigung nach § 19 BMG. Vier Vorgänge in einer Position.
7. Entgegennahme und Anlage von Barkautionen. Entgegennahme, Geltendmachung bei Fälligkeit, Anlage auf dem Treuhandkonto des Eigentümers.
8. Verwahrung von Bürgschaften und Verpfändungserklärungen. Die Alternative zur Barkaution, mit eigenem Verwahraufwand.

Zu den Positionen 6 und 7 haben wir eigene Ratgeber: zur Wohnungsübergabe mit Protokoll und zum Anlegen der Mietkaution. Die Wohnungsgeberbescheinigung, die in Position 6 steckt, behandelt der Beitrag zur Wohnungsgeberbestätigung nach § 19 BMG.

Was die Aufteilung im Alltag bringt

Sie sehen, wo die Zeit hingeht. Solange der Mieterwechsel ein Block ist, lässt sich nicht diskutieren, welcher Teil davon teuer ist. Acht Positionen machen sichtbar, dass Besichtigungen und Mieterauswahl den Löwenanteil tragen.

Sie können Vorgänge vergleichen. Zwei Wohnungen im selben Objekt, zwei völlig verschiedene Aufwände, das fällt erst auf, wenn die Positionen einzeln erfasst sind.

Sie haben einen Text, der die Leistung beschreibt. Der Rechnungstextbaustein nennt die Leistung, das Objekt und den Mieter. Das ist etwas grundsätzlich anderes als eine Zeile „Verwaltungsaufwand”.

Die Übergabe an Dritte wird einfacher. Beim Verwalterwechsel oder bei einer Prüfung ist eine Liste benannter Leistungen mit Datum und Beleg wertvoller als jede Erinnerung.

Acht Positionen, ein Bezahlvorgang

Praktisch scheitert die saubere Erfassung selten am Willen, sondern daran, dass acht Positionen acht Rechnungen bedeuten würden. Genau dafür gibt es in domopay den Sammellink: Sie wählen die Positionen aus dem Leistungsverzeichnis, tragen Betrag, Abrechnungsart und Objektbezug ein und geben einen einzigen Link frei. Der Eigentümer bezahlt alles auf einmal, und auf der Rechnung steht je Position der geprüfte Text, nicht eine Sammelzeile.

Zwei Wege gibt es dabei: ein fester Link über die Gesamtsumme, oder eine Auswahlseite, auf der der Eigentümer selbst entscheidet, was er beauftragt. Wie beides aussieht, zeigt die Seite Vermietungsleistungen abrechnen mit einem Video aus der echten Oberfläche.

Fazit

Der Mieterwechsel ist kein Vorgang, sondern acht. Wer sie einzeln benennt, gewinnt zweierlei: eine ehrliche Zahl über den eigenen Aufwand und einen Rechnungstext, der die Leistung beschreibt statt sie zu verstecken. Beides ist nach dem BGH-Urteil mehr wert als vorher.

Wie viel Umsatz in klar benannten Leistungen steckt, rechnet der Umsatzrechner durch. Wo im Verwaltungsalltag sonst noch Zeit liegen bleibt, zeigt der Effizienz Check. Der domopay Starter-Tarif kostet 0 € Grundgebühr im Monat: jetzt kostenlos starten.

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Quellen: Leistungsverzeichnis Mietverwaltung mit Rechnungstextbausteinen (Fassung 2026-09, anwaltlich geprüft durch die GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH) · BGH, Urteil vom 21.05.2026, I ZR 224/25 (bundesgerichtshof.de) · § 19 Bundesmeldegesetz, Mitwirkung des Wohnungsgebers (dejure.org). Dieser Beitrag ist eine redaktionelle Einordnung und ersetzt keine Rechtsberatung.